Et si tout le monde travaillait dans la salle des marchés

Les bureaux sont des produits financiers. Les investisseurs achètent de la surface à louer. Elle doit être de la meilleure qualité possible, apte à recevoir un maximum de postes.

Un bureau type mesure 2,7m de large par 5m de profondeur, il y a donc une trame élémentaire de façade de 1,35m qui permet de positionner les cloisons en fonction des variations d’aménagement. Un bureau généreux fait trois trames de large. La profondeur de 5m correspond à la distance que la lumière directe atteint dans la profondeur du bâtiment. Il est à noter que l’écartement de 2,7m est celui entre les poteaux de deux places de parkings. L’espace type de travail correspond à l’encombrement des voitures au sous-sol.

La largeur idéale d’un immeuble de bureau est de 12m ou18m. 12m pour si l’on développe sur chaque façade un épaisseur de bureau et qu’on place à l’axe un couloir de 1,5m. Le demi mètre restant correspond aux épaisseurs de cloisons. 18m est la largeur maximum correspondant à deux épaisseurs de bureau plus 2 couloirs et des salles de réunion centrale en second jour.

Une hauteur sous plafond de 2,7m est confortable. En dessous, on considère que la lumière ne rentre pas au fond du bureau et au dessus que les espaces deviennent luxueux. L’épaisseur de dalle est de 20 à 25cm. Elle est complétée par un faux plancher de l’ordre de 15cm de hauteur et d’un faux plafond d’environ 40 cm dans lequel circuleront les fluides (électricité, éclairage et traitement d’air). Une épaisseur de plancher type a un encombrement final d’environ 80cm. Cette épaisseur a un impact important sur le coût du volume construit.

Par ailleurs dans le dessin d’un plateau, il faut intégrer les circulations verticales conformément aux réglementations de sécurité et d’accessibilité, ainsi que les blocs de sanitaire et les colonnes techniques. Ces équipements constituent le noyau que l’on place dans la zone noir à 7m des façades.

Le climat des bureaux doit être parfaitement tempéré entre 21 et 24°C toute l’année. La lumière naturelle est la composante primordiale pour estimer la qualité d’un espace de travail, sa diffusion doit être optimisée.

L’estimation de la qualité des espaces à louer se fait par le space planning. Il s’agit d’optimiser l’aménagement pour installer un maximum de postes de travail par plateau. Plus le rendement est bon, plus le produit se loue bien, plus les « brokers » lui affectent une bonne note, plus l’investissement est intéressant.

Une salarier passe la moitié de sa vie diurne dans ce type d’espace optimisé pour les placements financiers.